『注目!! 賃貸・店舗併用の3階建て二世帯住宅。』(2008.9月 vol.10)

「自宅を話題の賃貸併用住宅に建て替え、二世帯の思いも十分に叶える賢い住まい」

東京都北区/小野寺邸

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■住居棟と賃貸棟を縦割りに配した外観

ここ数年来、不動産投資とともに賃貸住宅 経営が人気を呼び、サラリーマン大家さんが話題を集めるなど、静かなブームを見せています。

その理由に、家賃収入で安定した生活設計ができること、節税対策に役立つなど、さまざまなメリットが見込める点にあるようです。

今回ご紹介する新居・小野寺邸も、自宅の建て替えを機に「賃貸・店舗併用住宅」にして、新生活を始められました。

『メリットの大きな賃貸併用、さらに二世帯が暮らせる住まいに』

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■ワンルーム3住戸を配した賃貸棟

長年、ここ赤羽の地でタバコや文房具等を扱う雑貨店を営んでいらしたご一家。
しかし、家が老朽化してきたことや、ふたりのお子さまが成長してきたことから、「家を建て替えよう」と決意されました。

一家を切り盛りする行動派の娘さんがいちばんこだわったのが、「賃貸併用住宅」。

「今は元気で仕事もできるけれど、将来的に何が起こるかわからない。
そのため、長期にわたり安定した家賃収入が見込める賃貸経営ができれば・・・」と、考えられたのです。

また、現在もお元気でいらっしゃるご両親のためにも「タバコ店舗だけは残したい」。
そんなさまざまな夢や思いを胸に秘め、プランづくりはスタートしました。

まず、「建築基準法上、木造住宅で賃貸・店舗併用の3階建て住宅を建てるのは困難だった」そうです。さらに、木造住宅だと「遮音性」の問題もあり、そうなると必然的に「鉄筋コンクリート住宅」が浮上。
そこから、「鉄筋コンクリートに対応できる住宅メーカー選び」となりました。「とにかく、八方手を尽くして調べました」と、娘さん。

「いろいろな会社からプランを描いてもらいましたが、気に入るものがありませんでした。図面の描き直しを何回も繰り返し、試行錯誤の日々でした」と、当時を振り返られます。

その際、「賃貸併用にしない案や、1階部分を駐車場にして階上を住居にする案など、たくさんのプランを出してもらった」といいます。

しかし、「将来を考えたとき、一人ひとりの部屋を広くとる必要がなかった」こと。
また、「高齢となるご両親の生活フロアを1階にするのが好ましい」と判断。

当初の計画通り、賃貸・店舗併用二世帯プランを押し通しました。そうした思いを真摯に受け止めたのが、集合住宅やビル建設でも実績のあるニッケン建設だったのです。

「紆余曲折はありましたが、こちらのわがままをすべて訊いていただき、よくしていただきました。コストの面で安価な会社もありましたが、金額だけではない部分がニッケンさんにはありました」と、娘さんはおっしゃいます。

『3階建て縦割りプランで、家族のさまざまな要望を実現』

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■1階角にはタバコ店舗を併用

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■朝食時に活躍するキッチンカウンター

「賃貸住宅をつくりたい」、「ご両親の部屋を1階にしたい」、「タバコ店舗も併用したい」、「子供たちの部屋を3階にしたい」、「二世帯住居にしたい」。この難題に果敢に挑戦したニッケン建設。

最終的に、1〜3階にそれぞれワンルーム3住戸に配した賃貸棟と、ご一家2世帯が住まう住居棟が併設する「3階建て縦割りプラン」を創り上げました。

まず、ご両親のお部屋となる住居棟の1階は、一角を店舗スペースにしながら引戸1枚隔てて居室へつながる動線に。

各所に手すりを設けてバリアフリー仕様を施しました。家族が集まるリビング・ダイニングは、2階フロアに配置。

キッチンは、娘さんのリクエストで使い勝手のよい対面カウンターを採用しました。

娘さんとお子さまふたりの独立したお部屋は3階に。「子供たちも大喜びで、毎日のようにお友達を呼んでいる」と、おっしゃいます。

また、「外壁のカラーや内装クロスにも随分こだわった」と、娘さん。外壁タイルは、人目を惹くグリーン系を、壁紙には無地のクロスではない柄の入ったものを選択。

子供部屋には、お子さまの意見を採り込みながら就寝時に照明を落とすと蛍光で星や水玉が浮き上がる特別なクロスを採用しました。

『見晴らし抜群、こだわりの「屋上」家族でパーティやビアガーデンも』

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■ゆとりを持たせた2階洗面スペース

小野寺邸のハイライトは、最上階となる広い「屋上」。「これだけは、どうしても欲しかった」と、おっしゃる娘さん。しかし、これが難問でした。
3階に3部屋を取った場合、屋上へ昇る階段スペースが十分に取れなかったのです。

そこで、併設する「賃貸棟」の専用階段を利用して、屋上階に昇るプランへと変更。こうして、夢の「屋上」が実現しました。
「ここは360度見晴らせる“ご機嫌な”開放空間。夕方になると、デッキチェアを置いて即席のビアガーデンを楽しんでいます」と、笑顔でおっしゃいます。

当初は、コストの面でも反対意見が出たというプランも、「子供たちも喜んで頻繁に利用しますし、これはつくって本当によかった」と、感激することしきりでした。新居の住み心地を訊かれて、「快適です」と、即答された娘さん。
「建築中も細かいところをよく気がついてくれたので、使い勝手がとてもいい。建てた後も、何かあると電話ひとつですぐ駆けつけてくれて直してくれる。本当によくやってくれます」。

アフターケアは現場監督が直接対応、今でもしっかりとお付き合いが続いているそうです。

『賃貸併用住宅』建設のポイントは・・・

「賃貸併用住宅」の建設にあたって、さらにいくつかのポイントがありました。

まずは、賃貸需要が見込める環境であるかどうか。
せっかく建てても、地域にニーズがないと経営は困難なものになります。

今回の小野寺邸の場合、埼京線「北赤羽」駅より徒歩数分圏という至便な立地ですから、住環境は申し分のないものでした。

また、建物が完成してすぐに賃貸経営が始まりますので、管理・運営のノウハウに精通しているパートナーと組むことも大切なポイント。
「始めは地元の不動産業者への依頼も考えた」と、娘さんはおっしゃいます。

しかし、「気心も知れ、賃貸管理もやっているニッケンさんに何でも頼もう」と、系列企業のニッケントラストにすべてが任されました。

マイホームを新築すると同時に、建物の一部に賃貸スペースを併設することで数々のメリットが得られる「賃貸併用住宅」。
住めば住むほどに、大きな付加価値を生み出す小野寺邸。
賃貸3戸の成約も早々に決まり、ご一家みなさん心から満足されている様子でした。

ニッケン建設株式会社 北戸田支店
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